住家諮詢 (買賣 繼承 贈與 信託)

問題

我有一建地持分不多!!其他共有人有超過一半!持分也超過2/3!他們有可能想強制分割!!因為原本是要一起賣!但條件談不攏!!所以我還不想賣!有誰知道強制分割的細節嗎??我不同意出售的因素是因為持分多的那個人堅持其他人簽授權書給他去以一個固定價格去處理!!
這其中牽涉:
1.仲介費幾 %,代書費用多少?並沒寫清楚!到時不就隨他講的嗎??
2.地上物的補償多少也沒寫清楚!到時也不就隨他講的嗎??

據我所知很多人都簽了授權書!因為多是親戚!
另外有個代書告訴我!現在可以用多數決強制分割!不必全體所有人同意就能強制分割!!
是真的嗎??

若變價拍賣!是只能所有的持分都買嗎?我跟持分多的人有相同的優先承購權嗎?

解答

強制分割一般只要有共有的所有權人提出申請就會受理
那因為規費跟判決費用是以申請人的土地價格為基準
按其價格收取2% ,
所以一般以最小持分的所有權人提出

提出強制分割需將土地按所有權人持有比例分割並標示其位置
所以一般都會先請代書製作分割圖說(分割前後地籍圖)
法院會徵詢全部所有權人意見
通常都會全數願意才會做判決
不會因過了某些比例就同意
所以有人有意見時會退回重新繪製跟溝通

但若一直沒有共識, 看情形會在6-7庭過後
確認所有權人無法達成分割情形的共識
通常會判決 "變價拍賣"
就是將土地進行拍賣
以拍賣所得按持有比例進行分配
當然會扣除拍賣費用及訴訟費

通常拍賣的價格就比市價低很多
但在拍賣時所有權人有優先同價價格購買的權利

所以建議你
既然是共同投資
不必太堅持自己的理想價位
必須考慮其他人的經濟狀況
如果你覺得價錢不理想, 那表示你認為還有升值空間
那你何不將他買下
其實土地要大筆(坪數大規劃開發的價值比較大)才有價值
小筆土地價值會更差(利用價值受限), 對你不見得有利
如果有人需要變現卻受阻而提出強制分割
然後搞到需""變價拍賣""
那就大家都吃虧
而持分比較多的剛好趁拍賣價吃下其餘土地
也好到他們了

所以想想仔細
服從多數意見
拿了現金在投資其他的
要賺比較快吧